Verifiche nella pre-vendita immobiliare
Si stima che, tra i contratti di vendita immobiliare bloccati in uno stato di improcedibilità, il 77% riguarda situazioni riconducibili alla mancata regolarizzazione urbanistica dell’immobile.
Problema non da poco considerando che tale stallo si genera in una vendita immobiliare al momento in cui si sono già perfezionati gli accordi di vendita tra le parti, nei quali accordi spesso rientrano impegni verso terzi tra i quali, in primis, verso la banca che finanzia l’acquisto ma anche quelli relativi agli eventuali accordi relativi alla disponibillità legata alla liberazione dell’immobile del promissario acquirente ed ancora, non da ultimo, quelli del venditore assunti a fronte del preventivato realizzo della vendita nei termini fissati.
Situazioni complesse che possono comportare pesanti conseguenze anche se non sempre sono dovute alla negligenza del proprietario; si deve infatti constatare la continua evoluzione di norme talvolta in contraddizione le une con le altre e nelle quali spesso devono venir valutate le interpretazioni di merito e le circolari tecniche esplicative.
Alcuni esempi di irregolarità
Esempi ricorrenti possono essere le mancate comunicazioni richieste per la chiusura di lavori o condoni: negli uffici tecnici comunali a tutt’oggi si possono trovare armadi pieni di pratiche in attesa di definizione.
Irregolarità riconducibili ad ampliamenti di vani accessori in conflitto con le norme urbanistiche: un bagno ampliato la cui superficie areata diventa insufficiente oppure l’accorpamento di una cucina nel soggiorno che confligge con la separazione tramite disobbligo di vani a diversa destinazione. Recentemente ho riscontrato il caso di un terrazzo chiuso a veranda, nel quale si affaccia la finestra di areazione del bagno, e che, contrariamente alle previsioni progettuali, risultava senza serramento di separazione con l’attigua zona del tinello; in tal caso gli effluvi del wc (affacciato) si andavano a diffondere direttamente nel tinello…..
In questi casi la vendita immobiliare può avvenire mediante la creazione di ulteriori opere che ristabiliscano i vincoli previsti dalla normativa.
Utilizzo improprio delle parti condominiali
Ben più preoccupante può essere l’utilizzo improprio delle parti comuni a vantaggio del proprio immobile: tipico dell’accorpamento abusivo dell’intercapedine del condominio per ampliare vani esistenti o creare vani di sgombero ad uso personale. O ancora dell’appropriazione del sottotetto per la creazione di un soppalco o di una soffitta. In tal caso la regolarizzazione impone la verifica tecnica di tale utilizzi oltre all’approvazione condominiale non sempre facile da ottenere.
Bonus 110%
Ancora peggio se sono state attivate le procedure relative ai bonus 110 per gli interventi trainati in un immobile senza conformità urbanistica: le conseguenze si potrebbero trasmettere anche agli incauti acquirenti che hanno acquistato un immobile irregolare, maturabile per tutto il periodo che la legge assegna all’Ente di riferimento per le verifiche del caso e possibile successivo annullamento sanzionato del beneficio richiesto.
Conseguenze
Di irregolarità e difformità urbanistiche che abbiamo incontrato ne potrei citare alcune decine ed in alcuni casi non nascondo di aver preferito declinare l’acquisizione dell’incarico di vendita per evitare di presentare un immobile problematico, se non addirittura invendibile, ai nostri clienti.
Già perché da qualche anno la normativa prevede che nei contratti di compravendita le parti sono obbligate a sottoscrivere che l’immobile compravenduto risponde in natura alle documentazioni tecniche di riferimento, comportando in difetto la nullità dell’atto e la possibile denuncia per dichiarazione mendace in atto pubblico (reato penale).
Conclusione
Le verifiche tecniche nella fase di valutazione dell’immobile pertanto assumono un ruolo fondamentale non solo per dimensionare correttamente il relativo prezzo ma anche per determinare con anticipo le azioni da intraprendere per poter procedere nella maniera più serena la trattativa e l’operazione prefissa.
La nostra lunga esperienza abbinata ai continui aggiornamenti normativi ed alle irrinunciabili consulenze tecniche collaborative di cui disponiamo, ci permettono di poter offrire l’indispensabile garanzia di sicurezza ed affidabilità che trasmettiamo agli immobili che trattiamo ed ai clienti che si affidano alla nostra agenzia.
Ovviamente tale verifica preventiva rientra nelle mansioni previste nella mediazione immobiliare.
